Il est fréquemment affirmé que les sommes versées par l'acheteur dans le cadre d'une promesse de vente d'un bien immobilier génralement assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt peuvent être partiellement restituées à cet acheteur, même si celui-ci n'a pas fait toutes les diligences nécessaires pour obtenir son prêt, dès lors que le juge dispose d'un pouvoir modérateur et qu'il se trouve en présence d'une clause pénale.

Mais attention, ce n'est pas toujours le cas, comme il résulte d'un arrêt rendu le 15 février 2006 par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation (Pourvoi n° 04-17.595. Arrêt n° 231).

Il faut en effet lire attentivement la clause qui n'est pas toujours un clause pénale, comme il ressort des extraits suivants de cette décision:

LES FAITS:

1°) que constitue une clause de dédit la clause qui offre à l'acquéreur la faculté de ne pas exécuter son engagement d'acquérir, pour une cause quelconque, en abandonnant une certaine somme au vendeur ; que tel n'est pas le cas de la clause, stipulée dans une vente ferme, attribuant au vendeur une certaine somme en réparation du préjudice subi du fait de l'inexécution par l'acquéreur de son engagement d'acquérir ; qu'en l'espèce, le compromis de vente signé le 27 décembre 1986 entre les époux Planelles, vendeurs, et les époux Tilmant, acquéreurs, qui prévoit le paiement d'un acompte de 140 000 francs dans les 19 jours de la signature et le paiement du solde "au plus tard le 25 mars 1987", stipule qu' "en cas de renonciation d'achat de la part de l'acquéreur, celui-ci prend acte du fait que les fonds versés par lui resteront la propriété du vendeur" ; que s'agissant d'une vente ferme, cette clause ne peut valoir indemnisation forfaitaire du préjudice lié à la non exécution de la convention par l'acquéreur, et non pas constituer la contrepartie d'une possibilité de dédit ; qu'en affirmant cependant que "la somme de 140 000 francs, soit 21 342,86 euros constitue une indemnité mise à leur charge en application de l'article 1590 du Code civil pour leur permettre de se libérer de leur engagement", la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1590 du Code civil et, par refus d'application, l'article 1134 du Code civil ;

2°) que constitue une clause pénale, par nature réductible lorsqu'elle apparaît manifestement excessive, l'indemnisation contractuelle du préjudice résultant de la non-exécution de la convention par l'un des cocontractants ; qu'en l'espèce, le compromis de vente signé le 27 décembre 1986 entre les époux Planelles, vendeurs, et les époux Tilmant, acquéreurs, qui prévoit le paiement d'un acompte de 140 000 francs dans les 19 jours de la signature et le paiement du solde "au plus tard le 25 mars 1987", stipule qu' "en cas de renonciation d'achat de la part de l'acquéreur, celui-ci prend acte du fait que les fonds versés par lui resteront la propriété du vendeur" ; que cette clause d'indemnisation forfaitaire du préjudice lié à la non exécution de la convention par l'acquéreur doit dès lors nécessairement recevoir la qualification de clause pénale ; qu'en affirmant cependant que "la somme de 140 000 francs, soit 21 342,86 euros ne constitue pas une clause pénale susceptible de minoration mais une indemnité mise à leur charge en application de l'article 1590 du Code civil pour leur permettre de se libérer de leur engagement" la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1590 du Code civil et, par refus d'application, les articles 1134 et 1152 du même Code ;"

LA SOLUTION EN DROIT:

Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte de vente sous seing privé précisait que les acquéreurs s'engageaient à verser un acompte sur le prix de vente de 140 000 francs dans un délai maximum de 19 jours et le solde au plus tard le 29 mars 1987 devant un notaire et qu'en cas de renonciation de leur part, les fonds versés resteraient la propriété du vendeur, celui-ci étant tenu en cas de renonciation lui incombant de payer le double de cette somme, la cour d'appel, qui a retenu, par une interprétation souveraine des termes du contrat que leur ambiguïté rendait nécessaire, que cette somme constituait une indemnité mise à la charge des acquéreurs en application de l'article 1590 du Code civil pour leur permettre de se libérer de leur engagement, et qui n'a pas fait application de l'article 1153-1 du Code civil, en a exactement déduit qu'il ne s'agissait pas d'une clause pénale susceptible de minoration, que l'indemnité n'était pas réductible et que les intérêts moratoires couraient à compter de l'assignation introductive d'instance ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 PAR CES MOTIFS :REJETTE le pourvoi ;Condamne les consorts Tilmant aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les consorts Tilmant à payer la somme de 2 000 euros à M. Planelles ;"

Il convient donc de lire soigneusement les clauses relatives au sort des sommes versées lors de la signature de la promesse de vente, car dans cet arrêt, on constate que la Cour d'appel est approuvée d'avoir souverainement interprêté les termes ambigüs du contrat...